Prisavslag

Retten til å kreve prisavslag, er betinget av at det foreligger en verdireduserende mangel, ettersom at dette forrykker balansen mellom vederlag og realytelse. Enhver mangel, uavhengig av art og størrelse, kan gi grunnlag for prisavslag. Det kreves ingen form for subjektiv skyld hos debitor. Prisavslag er da ment for å gjenopprette balansen i kontraktsforholdet, ved å kompensere for mangelens økonomiske betydning. Prisavslag kan derfor ikke kreves ved forsinkelse.

En forutsetning for å kunne kreve prisavslag, er at selger ikke tilbyr retting eller omlevering. Dersom dette er tilfelle, vil selgeren ha en rett til å forsøke å utbedre mangelen gjennom retting, eller å levere en tilsvarende vare.

Agder lagmannsrett har tatt stilling til et krav om prisavslag etter avhendingslova § 4-12. Saken gjaldt et tilfelle hvor boligen rent faktisk var mindre enn det som fulgte av salgsoppgaven. Retten kom til at salgsoppgaven var overlevert til kjøper før inngåelse av eventuelt bindende muntlig avtale, og at oppgaven derfor var en del av avtalegrunnlaget. Opplysningene om boligarealet hadde virket inn på avtalen, og det var ikke reklamert for sent. Mangelen skyldtes altså uriktige opplysninger. Prisavslaget ble fastsatt skjønnsmessig til 175 000 kroner. Retten uttalte følgende i tilknytning til vurderingen:

I Rt-2000-199 (Pelsdyrhall-dommen) på side 206 uttaler førstvoterende blant annet følgende om avhendingsloven § 4-12 første ledd:

«Regelen i første ledd om forholdsmessig prisavslag tilsvarer i realiteten kjøpsloven § 38. Forholdet mellom nedsatt og avtalt pris skal tilsvare forholdet mellom eiendommens verdi i mangelfull og i kontraktsrettslig stand.

[…]
Det er ikke bestridt, og lagmannsretten legger til grunn, at det ved fastsettelsen av prisavslagets størrelse må gjøres fradrag for verdien av tomt og garasje, idet arealsvikten kun rammer bolighuset.

[…]
Dersom man tar utgangspunkt i at 1 100 000 kroner av kjøpesummen refererte seg til boligen og det da oppgitte boligarealet på 82 m2, tilsvarer dette en pris pr. kvadratmeter på vel 13 400 kroner. Avviket på 12 m2 med samme kvadratmeterpris innebærer at Lise Gunn Hansen betalte vel 160 000 kroner for mye etter en slik matematisk beregningsmåte.

[…]

Lagmannsretten er enig med professor Bergsåker i at prisavslaget i alle fall i normaltilfellene må fastsettes skjønnsmessig. Den matematiske beregningen vil måtte inngå som en viktig faktor i skjønnet, men det må gjøres en helhetlig vurdering i det enkelte tilfellet av forhold som kan tilsi at avslaget settes høyere eller lavere enn dette utgangspunktet.

Saken gjelder et hus med lite boligareal, og dette tilsier etter lagmannsrettens syn at prisavslaget bør settes høyere enn den rent matematiske beregningen skulle tilsi.

[…]

Lagmannsretten er etter dette blitt stående ved at prisavslaget passende kan settes til 175 000 kroner slik også tingretten kom til.

Dommen er illustrerende for hvordan fastsettelsen av et prisavslag skal foretas.